贾红营律师亲办案例
司某某房屋买卖合同纠纷成功案例
来源:贾红营律师
发布时间:2013-05-18
浏览量:910

    

审判长、审判员:

河南国丰律师事务所接受本案原告司某某的委托,并指派我担任本案原告司某某的诉讼代理人。接受委托之后,本诉讼代理人进行了阅卷并进行了全面调查,今天又参加了庭审,对于该案有了较为全面的了解。根据法律和事实,本诉讼代理人发表如下代理意见,请合议庭在合议时予以充分考虑。

一、原告诉讼请求合法合理,应依法支持

1.关于双方当事人之间签订的《房屋买卖协议》的法律界定

    本案中,原、被告双方于2011年4月6日签订了《房屋买卖协议》。该《房屋买卖协议》第二条明确约定“2012年6月6日前双方在房管局办理过户手续同时付清余款五万元整。”(本句的核心意思有两层:一是合同的最后履行期限是2012年6月6日;二是明确双方的义务(买卖合同中卖方的义务主要是转移标的物所有权,房屋买卖交易中特定化为配合买方签字办理房屋过户手续,买方的主要义务是付款。同时双方的共同义务是依法纳税)及义务履行先后顺序。故本条的意思为买卖双方即原被告双方应该同时履行各自的义务,卖方即被告的主要义务是签字配合原告办理过户手续,买方即原告的主要义务是付清余款五万元整)。该协议第三条明确约定“房屋的过户手续费用在办理过户时,按过户时的法律法规及政策规定各自承担相关费用”。(该约定在房屋买卖交易实践中被简称为“税费自理”,即法律法规及政策规定该谁交的税费由谁承担)。该协议第四条明确约定“甲方若违犯不按时过户及交付房屋钥匙,每逾期一日自愿承担房款总额千分之一的违约金。”(由于本合同中确定了房屋总价款为三十万元整,故违约金的标准为每日三十万元人民币的千分之一,即三百元)

2.被告违约,应依法承担违约责任

本案中,自合同签订之日起,原告就积极配合被告履行合同义务,但被告自始至终缺乏诚信,无理取闹,处处违约,层层设置障碍,拒不配合原告办理房屋过户手续,以至于原告被迫拿起法律的武器请求人民法院维护自己的合法权益。

(1)被告在签订合同时即违反法律规定和《房屋买卖协议》的约定,应该为自己的不诚信行为付出代价,接受法律的惩罚,以教育人们在商品交易中应该诚信守信,做个知法守法的好公民。

《合同法》第六条明确规定“当事人行使权利、履行合同应当遵循诚实信用原则”。《合同法》第四十二条也明确规定了当事人在签订合同过程中有“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”等违背诚实信用原则的行为的应当承担损害赔偿责任。本案中被告作为卖方有义务在签订合同时告知买方即本案原告其出售的房屋上设定有抵押这一重要事实,但是却没有告知,也未在庭审时提交其有过告知了这一事实的任何证据,因而可以证明其从未告知原告其交易的房屋上有抵押这一影响到原告是否愿意与其缔结房屋买卖合同的重要事实,严重违背了《合同法》规定的诚实信用原则,为后来无法完成房屋过户埋下了伏笔。被告这一行为也违反了双方的约定。《房屋买卖协议》第一条约定,房屋的卖方即被告“保证房产的所有权真实,无其他虚假情况。如有虚假情况甲方(即被告或卖方)承担完全责任”。本约定中“其他”放在了“所有权真实”之后,所以“无其他虚假情况”的真实含义当然是卖方即被告保证了所有权之外的其他权利比如担保物权方面也不存在虚假的情况。合同法也规定了违背诚实信用的虚假行为的方式既可以是虚假陈述这种积极的行为,也可以是隐瞒真相这种消极的行为。本案被告在合同中既承诺了没有虚假情况,却又被发现隐瞒了与订立合同有关的重要事实(该房屋有抵押却不告知原告)。

(2)被告在合同履行中拒不遵守合同的约定,拒不履行“在房管局办理过户手续的义务”的义务,应该承担违约责任。

     第一,由于被告隐瞒了该房屋设置了抵押的事实,同时在时间和资金都充足的情况下未及时为该房屋解押导致其无法办理房屋过户手续,被告有过错,应承担违约责任。

     被告当庭提交的证据表明在合同约定的履行期限的最后一天(2012年6月6日)被告才向银行提出了解押申请,银行在这一天才受理了这一解押申请。从被告向银行还款、申请解押到银行受理并处理完毕并将已经解押的事实通知房管局需要一定的时间,在这段时间内由于被告的原因导致无法办理过户,被告应该承担违约责任。

从2011年4月6日双方签订合同到2012年6月6日被告向银行申请解押,合同签订了1年零2个月之后被告还未办理解押,其诚意何在?如果不让其承担违约责任,天理何在?更何况在这14个月里,原告已经向被告支付了25万元购房款,足以让其支付解押所需全部资金(被告提交的证据显示向银行缴纳五千元即可解押)。被告有充足的时间和充足的资金却迟迟不予解押,导致房屋过户无法办理,故其应该承担违约责任。

第二,被告无理取闹,违反法律规定和合同约定要求原告替其缴纳营业税和个人所得税,原告依法拒绝,被告以此为由拒不办理房屋过户手续,应该承担违约责任。由于被告的这一无理行为严重违反了双方当事人之间签订的《房屋买卖协议》,原告不同意,被告就以拒不配合原告办理过户手续相威胁并将其付诸实施。所以,自始至终,无法办理房屋过户手续的其中一个重要原因就是,被告无理取闹,要求原告承担本该由被告承担的缴纳个人所得税和营业税的义务。正因为如此,被告承担违约责任天经地义,这也是原告的合法权益和人间正道。

原被告双方签订的《房屋买卖协议》协议第三条明确约定“房屋的过户手续费用在办理过户时,按过户时的法律法规及政策规定各自承担相关费用”。即民间通俗所说的“税费自理”。按照这一约定,税费承担按法律规定该是谁的谁承担。根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》等相关法律法规和国家政策,营业税和个人所得税应该由房屋买卖合同中的卖方即被告承担。但是被告自始至终坚持个人所得税和营业税由原告承担。在2012年10月12日上午开庭时被告还在法庭上强调这两税按照法律规定应该由原告承担。直到下午继续开庭时,本代理人拿出了相关法律规定并提交法庭,被告才不再狡辩,承认这两税本来应该由被告来交,而且当着法庭和证人的面否定了上午自己说过这话。但是却又无法抵赖这一事实。毕竟有法庭笔录、有证人证词、有他自己亲口所述的“立案后开庭前由其他法官进行了调解,但是由于原告不愿承担营业税和个人所得税”所以没有调解成的当事人陈述。

第三,被告要求原告先向其交付五万元余款,然后再签字办理过户手续是违背双方签订的《房屋买卖协议》的约定的,被告应该承担由此导致的不能按期办理过户手续的违约责任。

《房屋买卖协议》第二条明确约定“2012年6月6日前双方在房管局办理过户手续同时付清余款五万元整。”本条明确了合同的履行顺序,即买卖双方同时履行义务,卖方履行办理过户手续即主要是签字的义务,买方履行付款的义务,两者同时履行没有先后顺序。所以,被告要求原告把钱给他等他拿到钱之后或者钱打到被告的银行卡上之后被告才来办理过户是违犯合同约定的,是没有任何根据的。

在买卖合同中的卖方义务主要就是转移标的物所有权给买方,具体到房屋买卖合同中就是在办理房屋过户时积极签字,而买方的主要义务则是支付购房款。但在本合同的履行中,不管是原告方提供的书证,还是出庭作证的证人提供的经过质证的证言都可以证明,本案原告是随时都准备好了足额的现金用来支付购房款,但是由于被告强烈要求钱到账上再签字,拒不接受“钱就放在被告手边,被告签字同时就可以拿钱的”合乎双方约定的这一规则。导致不能办理过户手续,究其原因是原告单方违反规定把同时履行合同义务演变为了“买方先履行合同义务,卖方后履行合同义务”所致。所以被告应该为自己的违约行为承担责任。

至于被告当庭提到的为了逃避税收由其提出签订地点标的额为23万元的假合同,本代理人认为,由于这一假合同没有被告的签字盖章,所以,一方面该份合同没有任何效力,也不能称之为合同,另一个方面这也不能说明被告履行了过户的义务,恰恰相反,由于原告已经在上面签字并准备好了要支付的现金,在这样的情况下被告仍不签字,坚持要把钱拿到手再签恰恰说明了被告没有履行合同的诚意。

至于被告对于原告及家属的人身攻击和无理诬陷,本代理人认为由于被告没有任何证据且缺乏人之常情,暂且付之一笑,不予理睬。

     二被告反诉要求原告支付违约金于法无据,应依法驳回

本代理人认为,被告的反诉请求没有任何根据,应该依法驳回。理由在于:

第一,《合同法》第一百五十二条规定“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的,可以中止支付相应的价款,但出卖人提供适当担保除外”。本案中,被告在其出售的房屋上设定抵押尚未解押,作为第三人的银行为了保障自己的债权当然有可能就该套房屋主张实现抵押权。所以本案原告初期不支付五万元余款是依法行使自己的权利,当然不构成违约。除非出卖人即被告提供适当担保,但是被告并未提供任何担保。所以,原告不支付五万元余款是依法维护自己的合法权益,并不违约,被告的违约金主张与法无据。

第二,《合同法》第六十六条规定“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”本案中,被告自始至终,一直到法庭开庭审理案件的中午以前,一直都在强调该笔交易的个人所得税和营业税由原告承担。从2012年6月6日,这一房屋买卖协议约定的履行最后期限,到2012年10月12日开庭的当天下午以前,被告都在主张由原告来承担本该由被告承担的缴纳个人所得税和营业税的义务。正是由于被告履行债务不符合约定(如前所述,个人所得税和营业税按照合同约定和法律法规及政策应该由被告承担,被告却要转嫁给原告),所以,原告不支付五万元余款的行为完全是在履行法律赋予自己的同时履行抗辩权,是一种合法行为,不构成违约,不应支付违约金。

第三,在该合同的履行过程中,原告本着诚实信用原则依法履行了义务,但是被告拒不履行自己的义务。原告为了维护自己的合法权益而行使同时履行抗辩权的行为是一种守法、维护法律尊严的行为,应该得到法律的支持和肯定,而不是否定和惩罚,否则天理还在?法理何在?公正何在?本案中,各方面的证据都表明,原告之所以不支付余款五万元是因为虽然原告每次去过户时都携带了足够的现金,但是被告不愿意一边签字,一边收钱。非要坚持先收钱后签字,应把合同约定的同时履行合同义务单方修改为对自己有利的买方先履行义务、卖方后履行合同义务。原告当然不同意这一违约要求。真实因为被告的这一违约要求导致原告为了维护自己的合法权益拒绝支付五万元余款。所以,原告拒不支付五万元余款的行为是在行使法律赋予自己同时履行抗辩权,并非违约行为。恰恰相反,原告的行为是值得学习、肯定和奖励的知法、守法、护法行为。

综上所述,由于被告开始时在房屋上设定抵押既不告知原告又不及时解押、后来又违犯约定和法律规定无理要求原告替其缴纳应该由他自己承担的营业税和个人所得税,才导致了一直无法办理房屋过户手续,被告的行为严重违反了双方合同的约定,所以应该依法承担违约责任。同时,如前所述,由于原告不支付五万元余款的行为是依法在行使自己的法定抗辩权,故该行为并不违约,当然不需支付违约金。  

故请求贵院在查明事实和证据的基础上,依法判令支持原告诉讼请求,驳回被告诉讼请求,以维护原告的合法权益和法律公正。

以上代理意见,仅供参考。

    此致

郑州市上街人民法院

                    代理人河南国丰律师事务所贾红营律师  

                                          2012年 1012

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    14101*********444
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